العقارات في حدود الحرم المكي أغلى من خارجه بنسبة 60%

توسع فارق أسعار العقارات بين داخل حدود الحرم وخارجه في مكة المكرمة إلى 60%، حيث تماسكت الأسعار داخل حد الحرم مقابل نزول الأسعار في المخططات الطرفين 50% وسط توفر المعروض وإحجام القوة الشرائية عن المخاطرة في العقار مفضلين مناخات اقتصادية أخرى.

مكة المكرمة المحددة بأماكن شرعية تفصل مناطق داخل الحرم عن خارجه توسعت معها الفوارق السعرية وشهدت تدفق رؤوس أموال من عدة مدن سعودية بعضها تكتل من أجل مواءمة التحركات السعودية في إيجاد أنماط اقتصادية تتعلق بزيادة أعداد الحجاج والمعتمرين لـ30 مليون حاج ومعتمر بحلول 2030.

وقال محسن الشريف عضو لجنتي العقار والاستثمار في الغرفة التجارية الصناعية في مكة وعضو الهيئة السعودية للمقيمين، إن أهم ما يميز داخل الحرم عن خارجه هو ثبات الأسعار خاصة في المنطقة المركزية والتي لم تتأثر باستثناء بعض المخططات والتي تأثرت بما نسبته 30%، مبينًا أن هذا الأمر من شأنه توسيع الهوة العقارية بشكل أكبر بين داخل حد الحرم وخارجه، وأضاف أن ثبات الأسعار لديه ما يبرره خاصة فيما يتعلق بداخل المنطقة المركزية، إذ إن المنطقة محددة ومعينة تتسم بكل المزايا الاقتصادية من حيث الموقع وقابلية التطوير وتدفق رؤوس الأموال الكبيرة وديمومة الاستثمار، وهذه الرؤية الاستثمارية تعتبر ثابتة بل وتصاعدية في الوقت الذي يشهد فيه قطاع العقار أزمة في معظم مناطق السعودية.

وأشار الشريف إلى أن هذا البعد الاقتصادي العقاري داخل المنطقة المركزية توسع في السنوات الأخيرة نظير المكاسب الكبيرة التي يجنيها القطاع والمستغل بالكامل في قطاع الفنادق خاصة في الدائري الأول، والتي تعتبر فيه الأمتار الأعلى سعرًا على مستوى العالم، وهذا الغلاء نظير القرب اللصيق من المسجد الحرام، إضافة إلى الأهمية الإستراتيجية في كونها مطلبًا لجميع المسلمين من دول العالم، وهو ما يعني أن رؤوس الأموال المتدفقة إلى المنطقة المركزية ستجني أرباحًا بشكل كبير، معتبرًا أن أهم الأسباب التي قادت إلى توسيع البون بين داخل حد الحرم وخارجه هو السبب الديني في المقام الأول بحكم أن داخل حد الحرم تعتبر الصلاة فيه بمائة ألف صلاة عن غيرها خارج حد الحرم، مشيرًا إلى أن هذه المزية منحت تماسكًا صلبًا لمعظم المخططات السكنية داخل الحد، وهذا التماسك ظل صامدًا إلا في ثلاثة مخططات بحكم التصاقها بالحد.

وأشار عضو لجنتي الاستثمار والعقار إلى أن التباعد الحالي بين داخل حد الحرم وخارجه وصل إلى 60%، وهذا النسبة تزايدت عن السابق قبيل التباطؤ العقاري الذي لحق بالكثير من القطاع، مؤكدًا أن القوة الشرائية تقلصت لخارج حدود الحرم مقابل وفرة في المعروض خاصة في مخططات ولي العهد والراشدية.

وبحسب الشريف من ضمن الأسباب التي عمقت هذا الفارق هو الرغبة الشرائية لجميع السعوديين من جميع مناطق السعودية فترى سكان المخططات الطرفية متنوعين ديموغرافيا والهدف من ذلك هو إيجاد موضع قدم لعدة اعتبارات أهمها الميز الدينية لهذه الأماكن، مفيدًا بأن هذه المخططات الطرفية شهدت تراجعًا بمقدار 30 - 40% من الأسعار في ظل عدم وجود رغبة لدى الكثيرين للشراء في ظل اعتقادهم أن النزول سيكون بشكل أكبر في المرحلة المقبلة.

بدوره أكّد منصور أبو رياش رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة، أن المخططات الطرفية وصل معدل الانخفاض فيها إلى 40% وفي بعضها ارتفع إلى 50%، مشيرًا إلى أن الأسعار داخل حد الحرم تأثرت لـ30% على بعضها، مشيرًا إلى أن التمسك بالسيولة ورسوم الأراضي البيضاء سببا نزولا مفاجئا وعمقا الفجوة بشكل أكبر بين داخل حد الحرم وخارجه، ولفت إلى أن هذا النزول المفاجئ في الأسعار خارج حد الحرم كان مفاجأة ولم يراعِ التدرج، وهو ما أثر بشكل كبير في السيولة العقارية وحركة البيع والشراء في جميع المخططات داخل العاصمة المقدسة، باستثناء المنطقة المركزية الأولى والمنطقة المركزية الثانية.

وأفاد أبو رياش بأن الانخفاض حلّ بالأراضي التي لم تخطط والمخططات التي خططت ولم تطور وتأثرت جميع مفاصل العقار بنزول الأسعار، خاصة في المخططات الطرفية التي تأثرت بشكل مؤثر وهو ما خلف تراجع في السوق العقاري، مشيرًا إلى أن 90% من العقاريين أموالهم غير مسيلة في العقارات، وأضحوا بين عدد من الخيارات بين تجميد المبالغ وانتظار الرسوم أو البيع بنصف الثمن للخروج بأقل الخسائر.

وقال رئيس اللجنة العقارية إن بعض المستثمرين حاول تدارك السيولة المالية التي بحوزته ووجهها إلى مناخات استثمارية أفضل للحفاظ على المقدرات الاقتصادية، مبينًا أن الشركات العقارية التي كان تقييمها بستة مليارات ريال أصبح تقييمها الآن بملياري ريال، وهو ما يعني فعليا تكبدها خسائر تزيد بأكثر من نصف قيمتها السوقية، وهو ما يضع على المحك أيضا الأهمية الاقتصادية الكبيرة للاستفادة من 450 مليار ريال كمقدر لحجم السيولة العقارية في السعودية.

وشدد أبو رياش على ضرورة دراسة المتطلبات الاجتماعية في حال الرغبة في إيجاد نمط إسكاني مدروس خارج حد الحرم على وجه الخصوص، مبينًا انخفاض الطلب على المعروض خارج حد الحرم بما نسبته 60% في حين أن المنطقتين المركزيتين الأولى والثانية شهدتا تدفقات مالية كبيرة اتساقًا مع رؤية السعودية 2030 والتي شكلت داعمًا اقتصاديا كبيرًا فيما يتعلق بالزيادة المرتقبة والمتوقعة بما يعادل 30 مليون حاج ومعتمر على مدار العام، هذه الميزة دفعت كثيرًا من المستثمرين نحو الحصول على قطع أراضي بمساحات متفاوتة لبناء فنادق سكنية مختلفة معنية بإسكان الحجاج والمعتمرين، وهذا الأمر خلق زخمًا تنافسيًا كبيرًا وبأنماط هندسية مختلفة.

وعد اقتصاديون تفاصيل تلك الميزات التي تختص بها مكة المكرمة والمدينة المنورة روافد اقتصادية مهمة، إذ إن ذلك يعني استثناء عقاريا، بدليل أن فارق السعر بين عقارين ملتصقين لا يفصلهما عن بعضهما بعضا سوى بضعة مترات، قد يصل إلى نحو 60%، في ظاهرة عقارية تتفرد بها العاصمتان المقدستان.