دور متزايد للمقوّمين العقاريين في تعزيز جذب القطاع للاستثمار

شكل التقويم العقاري أحد أهم جوانب معادلة ضبط إيقاع واستقرار السوق، وفرض أدوات ومخرجات قوى العرض والطلب الحقيقي خلال الظروف كافة التي تمر بها السوق العقارية أينما وجد، في إشارة واضحة إلى دور التقويم العقاري في الحدّ من تشكل الفقاعات العقارية وتأثيراتها الحادة في القطاع في شكل عام والمشاريع القائمة أو تلك قيد التنفيذ.

وأشار التقرير الأسبوعي لشركة “المزايا القابضة” إلى “تزايد أهمية تطوير مهنة التقويم العقاري نظرًا إلى ارتباطها المباشر بنمو قطاع التمويل العقاري، وبالتالي كلما توافرت آليات وأدوات ومراجع دقيقة وحقيقية ومتطورة في التقويم كان لذلك نتائج إيجابية على تطور سوق التمويل العقارية طالما أن القيم الحقيقية في البيع والشراء والرهن هي المتداولة”.

ولفت إلى أن “الاتجاه نحو تطوير قوانين ضبط السوق العقارية ودعم عوامل الاستقرار فيها والحدّ من التقلبات وفرض مزيد من القوانين ذات العلاقة، من دون أن يرافق ذلك أي تطورات على قطاع التقويم، سيحمل في طياته مزيدًا من الأخطار والتقلب وعدم الاستقرار، إذ إن الأسعار الحقيقية الناتجة من قوى العرض والطلب تحدد مستوى الشفافية والعدالة على الأسعار، وتحدد قدرة السوق على الصمود في ظروف الانتعاش والتراجع، وستحمي مصالح الأطراف كافة من مطورين وقنوات تمويل ومشترٍ نهائي”، وأضاف أن “تطور القطاع العقاري على مستوى تقنيات البناء والتشييد والاستخدام الأفضل لكل الممارسات العالمية، وما رافقه ذلك من تطبيق معايير المباني الخضراء الصديقة للبيئة، إضافة إلى تطور مستوى التصميم والثقافات المضافة إلى التصميم النهائي، وما رافقها من مضامين الرفاهية والرقي، إلا أن معايير وأدوات التقويم العقاري لم تتطور بالوتيرة ذاتها لدى كثير من الأسواق العقارية، وتتطلب مزيدًا من التطوير على مستوى الأدوات المستخدمة والمراجع التي تستند إليها”.

وأكد التقرير أن “تعقيدات التطوير العقاري وتقلبات الأسواق والضغوط المالية والاقتصادية التي تتعرض لها أسواق المنطقة والعالم بين فترة وأخرى، تستوجب وجود أدوات ووسائل مرنة وقابلة للتطوير لغايات التقويم العقاري، تأخذ في الاعتبار المؤشرات الرئيسة والفرعية في عملية التقويم”، مشيرًا إلى أن “الاعتماد على أسعار الصفقات السابقة في تحديد أسعار البيع للصفقات اللاحقة، بات غير قابل للتطبيق نظرًا إلى تزايد الأسعار في شكل مستمر خلال وقت قصير، وبالتالي لابد من عملية تقويم للعقارات على أسس علمية وعملية واضحة ومحددة ومن خلال خبرات ومتخصصين في هذا المجال”. ولفت إلى “الجوانب السلبية التي تضيفها مبالغة ملاك العقارات في تحديد أسعار عقاراتهم، خصوصًا خلال ارتفاع مؤشرات الطلب، في حين أن عددًا من الأسواق مازالت تبيع العقارات عبر المزادات العلنية بهدف تحقيق الشفافية والوضوح، إضافة إلى أهداف تحقيق أفضل الأسعار، مع التأكيد على أن هذه الأدوات لن تحقق الاستقرار للسوق العقارية ولن تنجح في عكس قوى العرض والطلب وستعمل على إفشال تنفيذ الكثير من صفقات البيع نظرًا إلى عدم توافر مرجع حقيقي للأسعار الابتدائية، وعدم استنادها إلى المتغيرات والتطورات المالية والاقتصادية السائدة”.

وأكد التقرير أن “تقويم أسعار العقارات من جانب الملاك يعتبر تقويمًا عشوائيًا وتقليديًا ولا يرقى إلى مستوى التقويم الفعلي والحقيقي للعقارات المعروضة للبيع ولا يتناسب والتطور المسجل لدى القطاع العقاري ككل، وسيعمل على تسجيل انخفاضات حادة على أسعار العقارات في حال شهدت الأسواق تباطؤًا على الطلب وعزوف المشترين وتمسكهم بعدم الشراء بأسعار مبالغ فيها”، وعن واقع التقويم العقاري لدى السوق العقارية السعودية، لفت تقرير “المزايا” إلى أن “تطورات السوق والاتجاه نحو فرض الضرائب على الأراضي الفضاء، إضافة إلى ما تحمله خطة التحول الاقتصادي من مضامين تشجيع الاستثمار وتنشيط السوق العقارية، تفرض توافر قطاع وأدوات تقويم عقاري متطورة وقادرة على مجاراة التطورات المستجدة، إذ إن غياب تقويم كفء للأصول العقارية يضيف مزيدًا من التحديات أمام جذب الاستثمار الأجنبي نظرًا إلى صعوبة تحديد القيم الحقيقية للأصول الاستثمارية، فيما سيكون لتوافر قطاع تقويم عقاري متطور أهمية كبيرة لدى السوق السعودية لمواكبة تطور أنظمة التمويل العقاري”، وأكد “تزايد أهمية ودور المخمّن العقاري لدى السوق السعودية نتيجة تطور قوانين التمويل والرهن العقاري، إذ إن التمويل العقاري والإسكان يعتمد أساسًا على تقويم سليم للوحدات العقارية، وبالتالي فإن أي تلاعب بأسعار الوحدات المعروضة سيؤدي إلى خلل مالي على الأطراف كافة، ونظرًا لارتفاع نطاق تقلبات أسعار الأراضي والعقارات في السوق، فإن التقويم العادل والمتوازن يعتبر من أبرز عوامل تطوير الصناعة العقارية”.

وتطرق التقرير إلى المتابعة والتركيز المتواصل من جانب الجهات الرسمية في السوق العقارية القطرية لمجاراة التطورات، فيما تستحوذ القوانين والتشريعات المتعلقة بتطوير أدوات عمل التقويم العقاري على تركيز رسمي وخاص، في إطار العملية الشاملة لتطوير القوانين العقارية بما يحفظ لجميع الأطراف حقوقهم. يذكر أن وزارة العدل القطرية تعمل على تطوير آليات التقويم العقاري وتحديث وسائل التثمين والتقويم المعمول بها حاليًا، إذ إن معظم أسواق المنطقة لديها خبراء ملمّون بالسوق العقارية وتطوراتها، وإن ما ينقص السوق وعملية التقويم المعرفة العلمية التي من شأنها أن تفرض على سوق العقارات أن تأخذ مسارها الصحيح بعيدًا من الاجتهادات الشخصية التي من شأنها أن تحمل كثيرًا من الأخطار والأضرار على واقع ومستقبل القطاعين العقاري والمصرفي، إذ إن الأخير من أبرز اللاعبين في نمو وتطور السوق العقارية.